آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها

قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌ یافته باشد.

علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به‌طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهای وابسته‌، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قایل شد.
تبصره- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.

قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک ‌آپارتمان‌ها عبارت است از:
الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.
ب- تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشوی‌خانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.
پ- اسکلت ساختمان‌.
تبصره- جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌ اختصاصی‌، مشترک بین‌ آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت- درها و پنجره‌ها - راهروها - پله‌ها - پاگردها - که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث- تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.
ج- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.
ح- نمای خارجی ساختمان‌.
خ- محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی‌ دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده‌، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است‌ به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف‌ مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌ عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌ عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی‌ از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌ عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف‌ مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.
تبصره- در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده‌ جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌ هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده‌ باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌ مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره- در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌ حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی‌ معرفی خواهد شد.

هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:
الف- تعیین رئیس مجمع عمومی‌.
ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.
ت- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.
ث- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌ لازم برای اداره ساختمان‌.

کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره- تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌ مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای‌ کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی‌ مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوق‌العاده‌، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره 1 (الحاقی 1353/10/28) - در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات‌مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌ فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.
تبصره 2 (الحاقی 1353/10/28) - در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان‌ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهد بود.

تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌ عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

مدیر یا مدیران‌، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله‌ مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌ متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌ هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌ تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده (10) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌ بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌ مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌ زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌ پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌ هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تاسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌ به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد.
تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.
تبصره- چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌ آن استنکاف نماید، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌ مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌ مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌ مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم‌ رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.

هزینه‌های مشترک عبارتست از:
الف- هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه‌.
ب- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌ هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌ این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌ می‌کند به‌ منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌ عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.